Zuhause Geld verdienen?

Der Gedanke ist verlockend: Ich spare mir die Büromiete und lange Arbeitswege, indem ich einfach von Zuhause aus arbeite und die gemietete Wohnung oder das Mietshaus gewerblich nutze. Gerade für Selbständige, Freiberufler und Einzelunternehmer wirkt es verlockend, die eigenen vier Wände zum Büro oder zur Fabrikhalle zu machen. Doch wenn Sie zur Miete statt im Eigenheim wohnen, dann haben wir hier ein paar Antworten für Sie.

Ja, der Bundesgerichtshof hat 2009 ein klares Urteil gesprochen: „Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden.“ Wer bei seiner gewerblichen Tätigkeit etwas Verbotenes tut, riskiert zudem eine fristlose Kündigung. Unsere Empfehlung: ganz gleich wie nett oder wie schrecklich Ihr Vermieter ist – fragen Sie lieber nach und holen Sie sich das schriftliche Einverständnis.

Wer zuhause mehr wohnt als arbeitet, der muss wenig befürchten: wenn die gewerbliche Tätigkeit „keine Auswirkung auf die Mietsache“ hat, dann muss der Vermieter dieses akzeptieren. Der BGH führt als Beispiel Lehrer an, die daheim den Unterricht vorbereiten. Oder Autoren, Texter, Schriftsteller, die einem eher „stillschweigendem“ Gewerbe nachgehen. Das Gleiche gilt für Telearbeit oder Home-Office: wer nur am PC sitzt, tippt und arbeitet, der dürfte die Mietwohnung wohl kaum über Gebühr abnutzen oder schädigen. Schlecht ging es jedoch für einen Gitarrenlehrer aus, der in seiner Wohnung an drei Tagen in der Woche zwölf Schülern Gitarrenstunden gab: die ständige Musik und das Kommen und Gehen der Schüler führten laut BGH zurecht zu einer Kündigung des Mietvertrags.

Ja, auch die Nachbarn können einer gewerblichen Nutzung einen Strich durch die Rechnung machen. Denn wenn diese sich durch die gewerbliche Nutzung gestört fühlen, etwa durch häufige Kundenbesuche, Lärm im Treppenhaus oder sonstige übermäßige Belästigung, können die Nachbarn vom gemeinsamen Vermieter eine Unterlassung verlangen. Hat der Vermieter einer gewerblichen Nutzung nicht zugestimmt, dann liegt es auf der Hand, dass diese Ansprüche zu einer Kündigung des Mietvertrags führen können.

Immer dann, wenn in der gemieteten Immobilie überwiegend gearbeitet statt gewohnt wird. Auch regelmäßiger Kunden- oder Lieferantenverkehr stellen ein Problem dar. „Wenn die geschäftlichen Aktivitäten nach außen in Erscheinung treten“, kann laut BGH der Vermieter dem Mieter bei fehlender Erlaubnis die Nutzung der Mietwohnung abmahnen und im schlimmsten Fall sogar das Mietverhältnis kündigen. Ein Beispiel dafür: Ein Immobilienmakler beschäftigte in seiner Zweizimmerwohnung Mitarbeiter – die Nutzung der Wohnung war somit überwiegend gewerblich und nicht mehr privat.

Das kann pauschal so nicht beantwortet werden. Beispielsweise geht die private Wohngebäude- oder Hausratversicherung davon aus, dass das Haus oder die Wohnung privat bewohnt wird. Findet dort nun überwiegend Gewerbe statt, dann müsste die Immobilie mit einer Gewerbeversicherung geschützt werden. Am besten fragen Sie Ihren Berater – er kann Ihren Fall genau untersuchen und eine Antwort bieten.

Kurz gesagt: Sie dürfen auch in einer Mietwohnung arbeiten, sofern niemand durch die gewerbliche Tätigkeit gestört wird. Ist das aber der Fall und Ihr Vermieter hat Ihnen das nicht ausdrücklich erlaubt, dann ist sogar eine Kündigung des Mietvertrags rechtens.