Junger Mann sitzt in der Küche am Laptop, hinter ihm steht seine Partnerin und schaut ihm über die Schulter.

Mieterhöhung maximal

Was Sie wissen müssen

Wie hoch darf eine Mieterhöhung maximal sein?

Besonders in Ballungsgebieten wie München, Nürnberg und Augsburg ist das Thema aufgrund der stark steigenden Mietpreise und knappem Wohnraum sehr präsent. Grundsätzlich gilt: Eine Mieterhöhung ist gesetzlich geregelt und muss sich an bestimmte Rahmenbedingungen halten.

In den meisten Fällen darf die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 % steigen. In sogenannten "angespannten Wohnmärkten" kann diese Grenze sogar auf 15 % gesenkt sein.

In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Gründe eine Mieterhöhung rechtfertigen, wie sie rechtlich durchgesetzt werden kann und welche regionalen Unterschiede bestehen. Außerdem beantworten wir die wichtigsten Fragen rund um maximal zulässige Mieterhöhung.

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Faktoren, die eine Mieterhöhung rechtfertigen

Eine Mieterhöhung ist unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Diese können unter anderem durch folgende Maßnahmen entstehen:

Modernisierungen: Wenn Vermietende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt haben, die den Wohnraum verbessern, dürfen bis zu 8 % dieser Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Dies betrifft energetische Maßnahmen wie den Einbau neuer Fenster oder die Dämmung des Gebäudes. Aber auch der Einbau eines Fahrstuhls oder einer Sprechanlage zählen dazu.

Mietspiegel: Die Miete darf bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst werden – vorausgesetzt, die Kappungsgrenze wird eingehalten. Die Vergleichsmiete wird durch den Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde bestimmt.

Indexmiete: Bei Verträgen mit einer Indexmiete orientiert sich die Mieterhöhung an der allgemeinen Preisentwicklung, die im Verbraucherpreisindex festgehalten ist. In diesem Fall erfolgt die Mieterhöhung regelmäßig und ist weniger abhängig vom Vermieter. Eine maximale Mieterhöhung bei Indexmietverträgen gibt es also nicht.

Was bedeutet die Kappungsgrenze?

Die sogenannte Kappungsgrenze legt fest, um wie viel Prozent die Miete innerhalb von drei Jahren maximal erhöht werden darf. Diese Grenze soll Mietende vor zu starken Mietsteigerungen schützen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wie es etwa in vielen bayerischen Großstädten der Fall ist, liegt die Kappungsgrenze bei 15 %, während sie in anderen Regionen bei 20 % liegt.

Regionale Unterschiede bei der maximal erlaubten Mieterhöhung

Die maximal mögliche Mieterhöhung unterscheidet sich je nach Bundesland. In den meisten Bundesländern dürfen Mieten in angespannten Wohnungsmärkten, wie beispielsweise in Städten wie München, Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Hannover etc., innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 % erhöht werden. In den restlichen Regionen dieser Bundesländer liegt diese Grenze bei 20 %.

Indexmiete und ihre Auswirkungen

Die Indexmiete ist eine Form der Mietanpassung, bei der sich die Höhe der Miete an den Verbraucherpreisindex koppelt. Das bedeutet, dass die Miete regelmäßig an die Inflation angepasst wird. Der Vorteil dieser Regelung für Mietende liegt in der Planbarkeit, da die Erhöhung nicht von baulichen Maßnahmen abhängt, sondern transparent und an den allgemeinen Preissteigerungen orientiert ist.

Beispiel: Wie funktioniert die Indexmiete?

Wenn der Verbraucherpreisindex in einem Jahr um 2 % steigt, darf auch die Miete um 2 % erhöht werden. Angenommen, Ihre Miete beträgt monatlich 1.000 €, dann würde die Mieterhöhung 20 € betragen.

Wie lässt sich eine Mieterhöhung rechtlich korrekt durchsetzen?

Wollen Sie als Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen, ist es wichtig, die rechtlichen Vorgaben zu beachten. Es gibt bestimmte Voraussetzungen und Fristen, die eingehalten werden müssen:

Formvorschriften und Begründungspflicht: Eine Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen und darf nicht mündlich mitgeteilt werden. Im Schreiben muss der Grund für die Erhöhung angegeben werden, sei es die Anpassung an den Mietspiegel, Modernisierungsmaßnahmen oder die Indexmiete.

Fristen: Nach einer erfolgten Mieterhöhung darf innerhalb der nächsten 12 Monate keine weitere Erhöhung vorgenommen werden. Zudem muss der oder die Mietende mindestens zwei volle Monate Zeit haben, um der Mieterhöhung zuzustimmen.

Kappungsgrenze: Der Vermieter oder die Vermieterin muss die in der jeweiligen Region geltende Kappungsgrenze beachten.

Mieterhöhung als Vermieter: Rechtliches

Die gesetzlichen Regelungen für Mieterhöhungen sind in § 558 des BGB (Bürgerlichen Gesetzbuch) festgehalten:

§ 558

Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind erlaubt. Die Informationen dazu sind im örtlichen Mietspiegel zu finden.

§ 558a

Die Erklärung zur Mieterhöhung muss schriftlich und mit Begründung erfolgen.

§ 558b

Der Mieterhöhung muss innerhalb eines Monats nach Erhalt der schriftlichen Mitteilung zugestimmt werden.

§ 558d

Mieterhöhungen werden frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung wirksam.

Übrigens: Eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel ist – wie sonst auch – nur um Rahmen der Regelungen des BGB möglich. Der Kauf verändert den bestehenden Mietvertrag nicht.

Wie geht es nach erhaltener Mieterhöhung weiter?

Widerspruchsrecht der Mieter:

Nach einer Mieterhöhung haben Mieterinnen und Mieter das Recht, innerhalb von zwei Monaten der Erhöhung zuzustimmen oder Widerspruch einzulegen. Der Widerspruch muss schriftlich und gut begründet erfolgen, beispielsweise, wenn die Erhöhung gegen gesetzliche Vorgaben verstößt oder die ortsübliche Vergleichsmiete falsch berechnet wurde.

Klagefrist für Vermieter:

Bleibt eine Zustimmung des Mieters nach der Mieterhöhung aus oder wird Widerspruch eingelegt, haben Vermieter die Möglichkeit, die Mieterhöhung gerichtlich durchzusetzen. Dafür steht ihnen eine Klagefrist von drei Monaten zur Verfügung. In dieser Zeit muss der Vermieter die Zustimmung des Mieters einklagen. Kommt es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, wird geprüft, ob die Mieterhöhung rechtmäßig ist und ob alle gesetzlichen Vorgaben korrekt angewendet wurden.

Tipp: Eine gute Absicherung kann hier helfen, etwa in Form der Rechtsschutzversicherung der Versicherungskammer Bayern, die auch bei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter greift.

Häufig gestellte Fragen zur maximalen Mieterhöhung

Wie lange im Voraus müssen Vermietende die Miterhöhung vorbringen?

Der oder die vermietende Person muss die Mieterhöhung mindestens zwei Monate im Voraus schriftlich ankündigen. Die Frist beginnt mit dem Eingang des Schreibens bei den Mietenden. Der Mieter bzw. die Mieterin hat dann bis zum Ablauf des übernächsten Monats Zeit, der Erhöhung zuzustimmen oder Widerspruch einzulegen. Erst nach Ablauf dieser Frist kann die erhöhte Miete verlangt werden, sofern die Person in Miete zugestimmt hat oder die Erhöhung gerichtlich durchgesetzt wurde.

Kann der Vermieter eine Mieterhöhung rückwirkend verlangen?

Nein, eine Mieterhöhung kann nicht rückwirkend geltend gemacht werden. Die vermietende Partei darf die erhöhte Miete erst ab dem Zeitpunkt verlangen, an dem die Zustimmung des oder der Mieter*in erfolgt oder ein Gericht eine rechtskräftige Entscheidung getroffen hat.

Wie hoch darf eine Mieterhöhung maximal pro Jahr sein?

Die Mieterhöhung pro Jahr ist oft ein Rechenbeispiel im Rahmen der Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete beispielsweise in München maximal um 15 % steigen, was einer jährlichen Erhöhung von 5 % entspricht.

Ist eine Mieterhöhung auch ohne Modernisierungsmaßnahmen möglich?

Ja, eine Mieterhöhung kann auch dann erfolgen, wenn keine Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. In diesem Fall wird die Erhöhung jedoch durch den Mietspiegel der Region begrenzt.

Welche Rolle spielt die Indexmiete bei einer Mieterhöhung?

Die Indexmiete orientiert sich an der Preisentwicklung, die durch den Verbraucherpreisindex bestimmt wird. Somit erfolgen Mieterhöhungen hier regelmäßig, aber in kleineren Schritten, basierend auf der allgemeinen Preisentwicklung.

Gilt die Mieterhöhung auch für Staffelmietverträge?

Nein, bei Staffelmietverträgen ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen, da die Erhöhungen bereits vertraglich festgelegt sind. Die Miete erhöht sich automatisch gemäß den vereinbarten Staffelungen, ohne dass die vermietende Person zusätzliche Erhöhungen verlangen kann.

Kann eine Mieterhöhung bei Mietpreisbremse eingefordert werden?

In Gebieten mit Mietpreisbremse gelten strengere Vorgaben. Hier darf die Miete bei Neuvermietungen die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Bei Bestandsmieten gilt weiterhin die Kappungsgrenze, sodass innerhalb von drei Jahren nur begrenzte Erhöhungen möglich sind. Modernisierungsmaßnahmen und die Indexmiete sind jedoch auch in diesen Gebieten zulässig.