Wohngebäudeversicherung bei Leerstand:

Schutz, Pflichten und Tipps für Eigentümer

Das Wichtigste in Kürze:

Leerstand unverzüglich melden: Steht Ihre Immobilie länger leer, informieren Sie Ihre Versicherung sofort – die VGB 2025 (Allgemeinen Wohngebäude-Versicherungsbedingungen VGB 2025) verpflichten Sie dazu ausdrücklich, sobald das Gebäude oder der überwiegende Teil davon nicht mehr genutzt wird.

Kein fixer Fristablauf: Die Versicherungsbedingungen der Versicherungskammer Bayern nennen keine konkrete Zeitspanne. Entscheidend ist allein die tatsächliche Nichtnutzung – melden Sie Leerstand daher immer frühzeitig.

Obliegenheiten einhalten: Sie sind vertraglich verpflichtet, das Gebäude regelmäßig zu kontrollieren, wasserführende Leitungen abzusperren und zu entleeren sowie Mängel unverzüglich zu beseitigen.

Schutz anpassen lassen: Die bestehende Wohngebäudeversicherung lässt sich bei Leerstand anpassen – eine Elementarversicherung bleibt in dieser Phase jedoch trotzdem wichtig.

Zur Wohngebäudeversicherung

Inhalt dieses Ratgebers

Was bedeutet „Leerstand" für die Versicherung?

Die Gefahrerhöhung: Warum leerstehende Häuser teurer versichert werden?

Obliegenheiten und Präventivmaßnahmen im Leerstand?

Ihre Pflichten als Eigentümer: Leerstand richtig melden

Versicherungsschutz bei leerstehenden Häusern

Ein leerstehendes Haus versichern – das klingt zunächst nach einer Nebensache. Doch wer sein Wohneigentum vorübergehend oder dauerhaft nicht bewohnt, steht vor konkreten Fragen: Gilt der bisherige Versicherungsschutz noch? Was muss gemeldet werden? Und was passiert im Schadenfall, wenn niemand vor Ort ist?

Ob Renovierung, Erbschaft, Umzug ins Pflegeheim oder ein geplanter Verkauf – Leerstand kann jeden Eigentümer treffen. Dieser Ratgeber beantwortet die wichtigsten Fragen rund um das Thema unbewohntes Haus versichern – klar, verständlich und auf Basis der geltenden Versicherungsbedingungen.

Was bedeutet "Leerstand" für die Versicherung?

Im versicherungsrechtlichen Sinne gilt ein Gebäude als leerstehend, wenn es nicht mehr genutzt wird – und zwar unabhängig davon, wie lange dieser Zustand bereits andauert. Die Allgemeinen Wohngebäude-Versicherungsbedingungen VGB 2025 nennen dies ausdrücklich als mögliche Gefahrenerhöhung: das Gebäude oder der überwiegende Teil des Gebäudes wird nicht genutzt.

Wichtig: Die VGB 2025 legen keine konkrete Frist fest, ab der Leerstand automatisch als Gefahrerhöhung gilt. Es gibt also keine „Schonfrist" von zwei, drei oder sechs Monaten, die automatisch ohne Meldung überbrückt werden kann. Entscheidend ist allein die tatsächliche Nichtnutzung – und die müssen Sie Ihrer Versicherung unverzüglich mitteilen, sobald sie eintritt oder absehbar ist.

Kurzfristige Abwesenheiten – etwa durch Urlaub, einen kurzen Krankenhausaufenthalt oder einen laufenden Mieterwechsel – stellen in der Praxis in der Regel noch keine meldepflichtige Gefahrerhöhung dar, da das Gebäude dabei nicht dauerhaft ungenutzt ist. Im Zweifel gilt jedoch: Sprechen Sie uns an, digital oder vor Ort. Wir klären gemeinsam, ob und wie eine Meldung sinnvoll ist.

Typische Gründe für Leerstand einer Immobilie:

Geplanter Verkauf der Immobilie

Umzug ins Pflegeheim oder Todesfall mit laufender Erbfolge

Längere Renovierung oder Kernsanierung

Nutzung als Ferienimmobilie oder Zweitwohnsitz

Mieter- oder Eigentümerwechsel

Längerer Auslandsaufenthalt

Die Gefahrerhöhung: Warum leerstehende Häuser teurer versichert werden

Ein unbewohntes Haus zu versichern bedeutet, ein objektiv höheres Risiko abzusichern. Ohne regelmäßige Nutzung und Kontrolle bleiben Schäden oft lange unentdeckt – und können sich dadurch erheblich ausweiten.

Die VGB 2025 definieren eine Gefahrerhöhung als eine Veränderung der tatsächlichen Umstände, die den Eintritt eines Versicherungsfalls oder eine Vergrößerung des Schadens wahrscheinlicher macht. Leerstand erfüllt dieses Kriterium in der Regel – und ist sogar ausdrücklich als Beispiel für eine anzeigepflichtige Gefahrerhöhung genannt.

Risiken bei leerstehenden oder unbeheizten Gebäuden und deren Ursachen

Frostschäden und Rohrbruch

Wasserleitungen gefrieren im Winter, wenn sie ungeheizt oder ungekühlt sind.

Schimmelbildung

Entsteht durch fehlende Belüftung und Beheizung.

Einbruch und Vandalismus

Fehlende sichtbare Bewohnung erleichtert unbefugten Zutritt.

Brandstiftung

Leerstehende Gebäude sind häufiger Ziel von Brandstiftung.

Sturmschäden

Lose Dachziegel oder ungesicherte Fenster werden oft nicht rechtzeitig bemerkt.

Haftungsansprüche Dritter

Fehlende Verkehrssicherung, zum Beispiel fehlender Winterdienst, kann Haftungsansprüche nach sich ziehen.

Versicherer berücksichtigen dieses erhöhte Risiko bei der Beitragskalkulation. Wer den Leerstand nicht meldet, riskiert im Schadenfall eine Kürzung oder sogar den vollständigen Verlust des Versicherungsschutzes – das ist in den VGB 2025 klar geregelt.

Gut zu wissen: Es liegt keine Gefahrerhöhung vor, wenn sich die Gefahr nur unerheblich erhöht hat oder nach den Umständen als mitversichert gelten soll. Ob das im Einzelfall zutrifft, klären wir gerne gemeinsam mit Ihnen.

Obliegenheiten und Präventivmaßnahmen im Leerstand

Als Eigentümer tragen Sie Verantwortung – auch wenn das Gebäude leer steht. Die VGB 2025 enthalten konkrete Sicherheitsvorschriften, die als vertraglich vereinbarte Obliegenheiten gelten. Wer sie verletzt, riskiert im Schadenfall Leistungskürzungen oder den vollständigen Verlust des Versicherungsschutzes.

Diese Pflichten gelten bei nicht genutzten Gebäuden:

Regelmäßige Kontrolle zu jeder Jahreszeit: Nicht genutzte Gebäude oder Gebäudeteile müssen oft genug kontrolliert werden – ohne Ausnahme.

Wasserführende Anlagen absperren und entleeren: Alle wasserführenden Anlagen und Einrichtungen sind abzusperren, zu entleeren und entleert zu halten.

Beheizung in der kalten Jahreszeit: In der Heizperiode müssen alle Gebäudeteile ausreichend beheizt werden – oder alternativ müssen alle wasserführenden Anlagen abgesperrt und entleert sein. Auch das ist regelmäßig zu kontrollieren.

Allgemeine Instandhaltung: Versicherte Sachen – insbesondere wasserführende Anlagen, Dächer und außen angebrachte Sachen – sind stets in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten. Mängel müssen unverzüglich beseitigt werden.

Gut zu wissen: Können Sie die regelmäßige Kontrolle nicht selbst übernehmen – etwa weil Sie weit entfernt wohnen – beauftragen Sie eine Vertrauensperson damit. Dokumentieren Sie die Kontrollbesuche, um im Schadenfall nachweisen zu können, dass Sie Ihre Pflichten erfüllt haben.

Zusätzliche Präventivmaßnahmen, die wir empfehlen:

Leckage-Sensoren installieren, um Wasserschäden frühzeitig zu erkennen

Rauchmelder regelmäßig prüfen und warten

Strom abschalten, sofern nicht für Sicherheitssysteme benötigt

Briefkasten regelmäßig leeren und Garten pflegen – das Haus soll bewohnt wirken

Zeitgesteuerte Außenbeleuchtung einsetzen

Kleinere Schäden sofort beheben, um Folgeschäden zu vermeiden

Ihre Pflichten als Eigentümer: Leerstand richtig melden

Wann muss ich die Versicherung informieren?

Die VGB 2025 sind hier eindeutig: Sobald Sie erkennen, dass Ihr Gebäude oder der überwiegende Teil davon aktuell nicht genutzt wird, müssen Sie dies unverzüglich bei der Versicherung melden. Das gilt sowohl für eine Gefahrerhöhung, die Sie selbst herbeiführen, als auch für eine, die unabhängig von Ihrem Willen eintritt. Warten Sie nicht ab – melden Sie den Leerstand, sobald er absehbar ist.

Wie melde ich den Leerstand korrekt?

Die Meldung erfolgt direkt bei Ihrer Versicherung – telefonisch, schriftlich oder über Ihren persönlichen Ansprechpartner vor Ort. Solche Erklärungen und Anzeigen sind grundsätzlich in Textform (z. B. E-Mail, Brief oder Fax) abzugeben. Bei der Versicherungskammer Bayern stehen wir Ihnen auf allen Wegen zur Verfügung und begleiten Sie durch den Prozess.

Was passiert, wenn ich den Leerstand nicht melde?

Die Folgen einer nicht gemeldeten Gefahrerhöhung sind in B 10.5 der VGB 2025 klar geregelt:

Checkliste: Folgen bei unterlassener Meldung

Bei vorsätzlicher Verletzung der Meldepflicht: vollständige Leistungsfreiheit des Versicherers

Bei grob fahrlässiger Verletzung: anteilige Kürzung der Leistung entsprechend der Schwere des Verschuldens

Der Versicherer kann den Vertrag fristlos kündigen (bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit) oder mit einmonatiger Frist (bei einfacher Fahrlässigkeit)

Alternativ zur Kündigung kann der Versicherer einen erhöhten Beitrag verlangen

Erhöht sich der Beitrag um mehr als 10 Prozent, haben Sie als Versicherungsnehmer ein Sonderkündigungsrecht innerhalb eines Monats.

Gut zu wissen: Laut der VGB 2025 bleibt die Leistungspflicht des Versicherers bestehen, wenn Sie nachweisen können, dass die Gefahrerhöhung nicht ursächlich für den eingetretenen Schaden war. Eine rechtzeitige Meldung schützt Sie jedoch am zuverlässigsten – sie ist kein Nachteil, sondern die Grundlage dafür, dass Ihr Versicherungsschutz auch in besonderen Situationen zuverlässig greift.

Kurz zusammengefasst – Ihre Pflichten bei Leerstand:

Leerstand unverzüglich melden

Gebäude regelmäßig kontrollieren (lassen)

Wasserführende Anlagen absperren und entleeren

In der Heizperiode: Gebäude beheizen oder Leitungen entleeren

Mängel unverzüglich beseitigen

Versicherungsschutz bei leerstehenden Häusern

Gilt die bestehende Wohngebäudeversicherung weiter?

Grundsätzlich ja – allerdings unter bestimmten Voraussetzungen. Solange der Leerstand gemeldet ist und die vereinbarten Obliegenheiten der VGB 2025 eingehalten werden, bleibt der Versicherungsschutz in der Regel bestehen. Bei dauerhaftem Leerstand ohne Wiederbewohnungsperspektive kann eine individuelle Anpassung des Vertrags notwendig werden. In diesem Fall prüfen wir gemeinsam mit Ihnen, welche Lösung am besten zur Situation Ihres Wohngebäude-Vertrages passt.

Brauche ich eine separate Versicherung für ein leerstehendes Objekt?

Bei vorübergehendem Leerstand ist in der Regel keine separate Versicherung notwendig – vorausgesetzt, der Leerstand wurde gemeldet und die Obliegenheiten werden eingehalten. Bei dauerhaftem Leerstand ohne klare Nutzungsperspektive kann eine Vertragsanpassung sinnvoll sein. Wir beraten Sie dazu gerne individuell.

Kann ich eine bestehende Wohngebäudeversicherung bei Leerstand anpassen?

Ja. In vielen Fällen lässt sich der bestehende Vertrag an die neue Situation anpassen, ohne dass ein vollständig neuer Abschluss notwendig ist. Sprechen Sie uns frühzeitig an – wir finden gemeinsam die optimale Lösung für Sie.

Elementarversicherung bei Leerstand

Extremwetterereignisse wie Starkregen, Überschwemmungen, Erdrutsche oder Lawinen sind in der Standardwohngebäudeversicherung nicht automatisch enthalten – sie sind als Weitere Elementar-/Naturgefahren in A 1.3.2 der VGB 2025 separat versicherbar. Eine Elementarversicherung schließt diese Lücke – und das gilt auch für leerstehende Immobilien.Gerade in Bayern, wo Unwetter, Hochwasser und Starkregen keine Seltenheit sind, ist dieser Schutz ein wichtiger Baustein für Ihre Absicherung. Die Elementarversicherung lässt sich als Ergänzung zur Wohngebäudeversicherung abschließen und greift auch dann, wenn Ihr Gebäude vorübergehend leer steht.

Was leistet die Versicherungskammer Bayern bei Leerstand?

Als Ihr verlässlicher Partner sind wir auch dann für Sie da, wenn Ihre Immobilie vorübergehend leer steht. Wir bieten Ihnen:

Bedarfsgerechten Schutz für Ihr Gebäude – individuell auf Ihre Situation abgestimmt

Persönliche Beratung durch Ansprechpartner in Ihrer Nähe oder bequem online

Klare Orientierung, was im Leerstandsfall zu tun ist – ohne Bürokratie

Starke Leistungen bei Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel und mehr

Die Möglichkeit, Ihren Schutz durch eine Elementarversicherung sinnvoll zu ergänzen

Wir verstehen uns als Ihr Begleiter – in allen Lebenslagen. Sprechen Sie uns an, wenn sich die Nutzung Ihrer Immobilie ändert. Gemeinsam finden wir die passende Lösung.

Welche Schäden sind bei leerstehenden Gebäuden versichert?

Die Wohngebäudeversicherung schützt Ihr Gebäude und alle fest verbauten Bestandteile – auch bei Leerstand. Versichert sind Schäden durch:

Feuer (Brand, Blitzschlag, Explosion, Seng- und Schmorschäden)

Leitungswasser (Rohrbruch, Frost, Nässeschäden)

Sturm und Hagel

Vandalismus durch unbefugte Dritte (je nach vereinbartem Tarif)

Achtung, Ausschluss bei fehlender Bezugsfertigkeit: Die VGB 2025 schließen Schäden an Gebäuden oder Gebäudeteilen aus, die nicht bezugsfertig sind. Bezugsfertig ist ein Gebäude laut den Bedingungen dann, wenn dessen Gebrauch ohne Einschränkungen im Hinblick auf wohnliche Grundbedürfnisse möglich ist und es auf Dauer bewohnt werden kann. Dieser Ausschluss betrifft vor allem Neubauten oder Gebäude in laufender Kernsanierung – nicht den typischen Leerstand eines fertiggestellten Wohnhauses.

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Risiken bei leerstehenden oder unbeheizten Gebäuden und deren Ursachen

Obliegenheiten und Präventivmaßnahmen im Leerstand

Diese Pflichten gelten bei nicht genutzten Gebäuden:

Zusätzliche Präventivmaßnahmen, die wir empfehlen:

Ihre Pflichten als Eigentümer: Leerstand richtig melden

Wann muss ich die Versicherung informieren?

Was passiert, wenn ich den Leerstand nicht melde?

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